福州建筑工程职业中专学校“物业管理服务”方案征集公告

一、建设方案概述：

1、方案概述服务内容及要求详见附件。

2、本项目提供现场统一勘查，勘查时间为 2023年 3月 24日上午(9:30---10:30)。

二、 建设预算价约180万元。（建设方案需附报价明细表）三、资质条件（报名时提交，需加盖单位公章）

1.法人身份证复印件或法人委托书原件一份

2.具有上述经营许可的工商营业执照复印件一份四、 公示时间：2023年 3月 21日—3月 27日

五、 报名及方案征集要求

1.报名截止时间：2023年 3月 27日上午 10:00。拒收超过报名时间送达的方案。

2.方案征集具体要求：

（1）材料内容必须提供：提供完整准确的项目方案，包括明细报价。

（2）纸质材料一式三份，统一用 A4纸打印，不得写单位名称，不得做任何记号，否则将按作废处理。

（3）纸质材料装订成册，并在袋子密封处加盖单位公章。

3.征集的信息将由学校组织评选委员会进行评审，确定最佳方案。

注：报名结束后，报名单位所提供的所有材料不退还，所提交的方案最终是否被选用，提交单位可以电话咨询学校。

六、 报名地点：学校三部10 层总务处。

七、采购人：福州建筑工程职业中专学校

地址：福州市仓山科技园双湖三路9号

联系人 ：陈老师            联系方法： 13599035156

福州建筑工程职业中专学校2023年 3月21 日

附件1：

一、项目概况

福州建筑工程职业中专学校地处仓山区科技园区内，总占地面积约103亩，其中一部占地面积约 75亩，二部占地面积约19亩，三部占地约9亩。为推进学校后勤社会化，提升校区管理服务保障水平，为广大师生创造良好的办公、教学及生活作息环境，经研究，决定采用向社会公开招标的方式，选聘一家校区物业服务管理单位进驻管理。

1.1总建筑面积：66850㎡。

1.2建筑面积：一部行政办公楼、初中楼8900㎡、教学楼 2座约9100㎡；二部行政办公楼、实训楼 2座，9500㎡，学生宿舍楼 4座，共约16000㎡；建筑实训基地1个，约 1000㎡；三部行政办公、实训楼 2座，共约,22350㎡。

1.3含绿化管理和生活垃圾外运。

1.4运动场地，包含操场、篮球场。

1.5公共区域设备配套情况。

1.5.1供电系统：高低压配电房，供电一部 630KVA，二部800KVA，三部1100KVA。

1.5.2供水系统：生活供水泵共 6台，生活水池 4个；消防水泵共6台，消防水池 3个。

2、校区物业管理委托期限一年。

二、物业服务内容及要求

1、综合管理

1.1委托与被委托单位双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

1.2 承接项目时，校区公共部位、公共设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

1.3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得管理职业资格或者岗位证书。

1.4有完善的管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

1.5按照招标文件要求，结合项目实际，组建校园物业服务团队，加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务。自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导，积极配合学校做好物业管理服务的有关工作。中标公司需设驻场项目经理 1人。

1.6 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

1.7 设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修10分钟内，其它报修1小时内到达现场组织维修，有完整的报修、维修和回访记录。不能在规定时限内赶到现场组织维修并因此而造成损失的，应承担相应的责任。

1.8 每月1次征询学校对管理和服务的意见，自觉接受学校的监督、检查，及时改善管理和服务，满意率 80%以上。

1.9 在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

1.10 做好物业及所有设施设备的图纸、资料档案管理工作，做到资料齐全、管理完善、交接手续齐备。

1.11协助校方做好校园一卡通的办理，制卡充值，账务结算。

2、二部实训基地管理

2.1负责对房屋公共部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2.2 根据房屋实际使用年限，适时检查房屋公共部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时上报校方，根据校方的决定，组织维修。

2.3每日巡查1次，校区内楼宇的楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

2.4做好实训楼的门禁管理。

2.6做好实训楼各部门（科室）办公室内水电设备设施损坏登记维修工作（应由专业部门负责的除外）。

2.7安控室24小时值班，负责消防控制系统的操作运行及紧急情况处置。协助消防安全管理，确保消控系统性能完好，发现情况及时联系专业维保单位，确保设备正常运转、消防通道畅通。

3、二部学生宿舍楼设施设备管理（1-4#楼）

3.1 公共设施设备维修养护

3.2 对公共设施设备进行日常管理和维修养护（应由专业部门负责的除外），水电维修工具由中标单位自行负责配备到位。

3.3 所有维修电工都必须执证上岗。实施规范化管理，做到“规范操作、精心维护、认真巡视、如实记录、及时反馈、迅速处理、有效控制、确保安全”。

3.4 建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3.5 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

3.6 对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时向校方提出报告与建议，组织维修或者更新改造。

3.7 各类设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

3.8 路灯、楼道灯等共用区域的照明完好率不低于90%。照明灯具、插座、开关安装牢固、维修更换及时、保持完好，照明开关启闭灵敏，用电线路整齐，符合安全要求。

3.9 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

3.10负责给排水系统及水泵、电机等的运行、管理、维修、养护，确保主要设备100%的完好率。

3.11负责公共设施设备的管理与维护以及门、窗、锁、家俱、开关、水电管线、电风扇、土木、玻璃窗及窗帘，材料由校方提供。

3.12电房要求24小时值班，值班电工必须执证上岗，定期检查设备、排除隐患。

4、三部行政办公楼和实训楼设施设备管理

4.1负责对房屋公共部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。实施规范化管理，做到“规范操作、精心维护、认真巡视、如实记录、及时反馈、迅速处理、有效控制、确保安全”。

4.2适时检查房屋公共部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时上报校方，根据校方的决定，组织维修。

4.3每日巡查1次，校区内楼宇的楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4.4做好三部行政办公楼和实训楼的门禁管理。

4.5做好三部行政办公楼和实训楼各部门办公室内水电设备设施损坏登记维修工作（应由专业部门负责的除外）。

5、一部保洁服务

5.1校本部行政办公楼、初中楼和职专教学楼垃圾每天分类清运1次，生活垃圾日产日清。

5.2负责对行政办公楼、初中楼和职专教学楼公共楼道及公共卫生间、开水间等区域的保洁工作，配置保洁员 7

，行政楼2人，教学楼 3人，外围环境 2人。

（1）各楼层公共走廊、架空消防通道、电子阅览设备、每日保洁2次、垃圾桶每日清理2次、楼梯扶手每周擦洗 2次，地板洁净，无纸屑，杂物，污迹；

（2）会议室每周拖洗、清扫 2次，卫生保持整洁，桌子椅子要摆放整齐擦拭干净，茶具要保持整洁并排放有序；保持天花板无灰尘、蜘蛛网等；

（3）行政楼办公室每日拖洗、清扫 1次，地板洁净，无纸屑，杂物，污迹，垃圾日产日清；

（4）卫生间每日拖洗、清扫 2次，卫生干净，无异味、无臭味、无烟头、无纸屑、无污渍、无明显积尘、无积水或水珠、无湿滑、无蜘蛛网、无地漏堵塞；

（5）公告栏、宣传栏（牌）、标志牌和共用部位玻璃每月清洁1次，目视明亮、洁净，无灰尘；

（6）楼道每日清扫1次，半月拖洗 1次，保洁干净、无灰尘，无纸屑、烟头；

（7）路灯、楼道灯每季度清洁 1次，目视洁净、无灰尘，无乱张贴；

（8）及时清除楼栋内主要道路积水和杂物，确保路面卫生洁净；

（9）及时清除楼栋内主要道路积水和杂物，确保地面卫生洁净；

（10）大型会议、比赛及重大节日、运动会、迎新、军训、毕业典礼、重要来宾到访等重大活动及学校临时性活动的场地布置的协助、卫生保洁等工作。

（11）负责境校区环境消杀、“四害”防治和临时性的工作安排。

6、二部保洁服务

6.1按幢设置垃圾桶，垃圾每天清运 1次，垃圾日产日清。

6.2负责对实训楼及学生宿舍楼公共楼道及公共卫生间、开水间等区域的保洁工作， 配置保洁

员,6名。

（1）各楼层公共走廊、架空消防通道每日保洁2次、垃圾桶每日清理2次、楼梯扶手每周擦洗 2次，地板洁净，无纸屑，杂物，污迹；

（2）卫生间每日拖洗、清扫 2次，卫生干净，无异味、无臭味、无烟头、无纸屑、无污渍、无明显积尘、无积水或水珠、无湿滑、无蜘蛛网、无地漏堵塞；

（3）天面平台、宣传栏（牌）、共用部位玻璃每月清洁1次，目视洁净、无乱张贴、无垃圾；

（4）楼道每日清扫1次，半月拖洗 1次，保洁干净、无灰尘，无纸屑、烟头；

（5）路灯、楼道灯每季度清洁 1次，目视洁净、无灰尘，无乱张贴；

（6）及时清除楼栋内主要道路积水和杂物，确保路面卫生洁净；

（7）及时清除实训训练所产后的实训垃圾；

（8）临时其它工作安排。

6.3校园内公共雨、污水井每季度检查1次；化粪池每2个月检查1次，发现异常及时向校方汇报。

6.4二次供水水箱按规定定期巡查，水质符合卫生要求。

6.5负责境校区环境消杀、“四害”防治和临时性的工作安排。

7、三部保洁服务

7.1一部行政办公楼、初中楼和职专教学楼垃圾每天清运1次。

7.2负责对行政办公楼、实训楼公共楼道及公共卫生间、开水间等区域的保洁工作。

（1）各楼层公共走廊、架空消防通道、每日保洁 2次、垃圾桶每日清理2次、楼梯扶手每周擦洗 2次，板洁净，无纸屑，杂物，污迹；

（2）会议室每周拖洗、清扫 2次，卫生保持整洁，桌子椅子要摆放整齐擦拭干净，茶具要保持整洁并排放有序；保持天花板无灰尘、蜘蛛网等；

（3）行政楼办公室每日拖洗、清扫1次，，地板洁净，无纸屑，杂物，污迹，垃圾日产日清；

（4）卫生间每日拖洗、清扫 2次，卫生干净，无异味、无臭味、无烟头、无纸屑、无污渍、无明显积尘、无积水或水珠、无湿滑、无蜘蛛网、无地漏堵塞；

（5）公告栏、宣传栏（牌）、共用部位玻璃每月清洁1次，目视明亮、洁净，无灰尘；

（6）楼道每日清扫1次，半月拖洗 1次，，保洁干净、无灰尘，无纸屑、烟头；

（7）路灯、楼道灯每季度清洁 1次，目视洁净、无灰尘，无乱张贴；

（8）及时清除楼栋内杂物，保持通道畅通，卫生整洁。

（9）负责境校区环境消杀、“四害”防治和临时性的工作安排。

8、会务管理服务

（1）负责行政办公楼（会议室、接待室、学术报告厅、图书馆）等会议场所。

（2）会议场所由物业公司统一管理，物业公司指定专人提供会务服务，定期进行场地保洁并记录。

（3）学校党政办负责会议场所登记调配。办会单位使用会议场所要提前三天申请，临时会议要在一个小时前提出申请，填写《会议场所使用申请单》，党政办批准报备登记后，通报物业公司安排。物业公司根据会议时间、规格、参加人数确定会议场所，安排服务人员。

（4）负责会议桌椅摆放、桌签制作、卫生保洁、茶水供应及灯光、音响、投影、设备维护调控等工作。

（5）会议分为四类：一类会议指党委会、校长办公会、教代会、党代会、开学典礼、毕业典礼和其他重要会议；二类会议指校级领导会见会、有校领导出席的会议和办公单位召开的综合性会议；三类会议指办会单位组织召开的业务会、职工会等；四类会议是指其他临时性的会议。

（6）会务工作人员工作期间应服从以下管理制度：

1）会务管理人员会前应与会议组织部门负责人做好沟通，明确来宾人数、会议时间及其他各项要求；

2）会务管理人员会前应分配各会务服务人员工作，明确岗位所需人员，明确分工，会议过程中做好监督指导。

3）会务管理人员、会务服务人员在会议开始前30分钟上班到岗，上岗时应统一着装，配戴工号牌；

4）会务服务人员在会议开始前应检查、调试会议音响设备等召开会议需要使用的硬件设备，保障会议正常、有序进行；

5）会务服务人员应负责相关会议室的保洁，包括地面、门窗、桌椅、植物及部分室内设施。

6）会务服务人员应负责会议室的布置，包括现场桌椅摆放、条幅悬挂、花盆摆放、桌签制作、会议材料发放以等；

7）会务服务人员应负责会议开始前的茶水、桌椅、照明、空调设施的准备。

8）会务服务人员应负责会议结束后的清场工作，包括会议室卫生清洁、桌椅位置复原、与会人员个人遗失物品收集、登记等。

会务服务人员应定期对会议场所进行保洁，检查室内设备是否损坏，及时报修并督促维修进度，作业结束后需及时记录。

9）为学校重大校级会议、庆典、考试及重大教学活动等活动进行物品搬运，会场、考场等布置，现场保洁，撤场、清场等工作。

9、绿化养护管理内容及要求

(1)基础要求：

1.1应定期对花草树木进行施肥、修整、除草、防虫等，辖区内花草树木养护制度完善，保证提供清新宜人的生态环境；

1.2绿化管理设施、设备齐全；

1.3绿化成活率98%以上。

(2)服务内容及标准

2.1草皮的养护：保持草坪平整，留茬高度控制在25mm以下，春夏生长季每5天剪一次，秋冬季每月一次，确保整块草皮无阔叶杂草，无已开花杂草，保持草皮美观。

2.2浇水管理：每天对楼内外盆栽植物花卉进行养护浇水，草坪及其他绿植定期浇灌。春季防涝，开沟排水，严禁渍水，夏季防晒，及时浇水，冬季防风保湿。

2.3肥料管理：根据学校需求对花草树木进行施肥、补种。一年施肥 2次，晴天液施，雨天干施。

2.4及时清理杂草，保证每天草地、地被中，灌、乔木上，无纸屑、塑料袋、果皮、饮料罐等明显可见的垃圾。垃圾影响到美观的要第一时间清理。

2.5草坪、灌木每月进行修剪1次，修剪并保持草长5-10厘米，修剪时注意保护埋在草地下的水管和电线，不可以破坏或切断水管和电线，树木干枝及时清理、发现树木有倾斜应及时扶正加固。

2.6苗木的养护：

2.6.1松土除草。当苗床土壤板结时，就应进行松土，松土的深度一般为3-5厘米。拔草时形成的坑洞及时用泥土填平，松土除草要注意不伤苗木。

2.6.2抗旱防涝。出现了干旱，应及时进行灌溉，保持绿地湿润及叶面湿润，防止苗木根茎、叶片灼伤，促进苗木生长。另外，绿地要开好排水沟，做到雨停沟干无渍水。尤其在 6-11月份加强浇水。

2.6.3追施肥料。苗木生长期间要追施速效肥料，春季、秋季每月要施追肥不少于1次。

2.6.4防治病虫害。苗木易发生病虫害，要定期巡查树木，采用多种方法防治病虫害，坚持春 季、秋季每月全校树杆1.2米统一高度药剂涂白不少于1次，其中对防治白蚁要有专业的实施办法，有效防治白蚁破坏。

2.6.5巡查抢险。台风季节到来之前，对于根系浅，树冠大，枝叶密，位于迎风处的乔木要适 当删去密枝。位于主干道的乔木应设支架，予以保护，支架设置应牢固耐用，美观统一。台风过后要及时清除支架。

2.6.6整形修剪。每周修剪一次，新梢不得超过 10公分。每月大修剪一次，剪口平滑、美观。遇见树木影响出行、视线或枯死的树木、树枝，不分大小必须及时进行清理。灌木枝修剪要使枝叶繁茂，整体匀称绿篱修前要促进分枝保持植株叶繁茂，特殊造型的绿篱应修剪成形，攀援类植物修剪要促进分枝加速覆盖，发挥攀援功能。修剪时间避免影响师生正常休息。

2.6.7清洁工作。加强对草皮（包括树木的枯枝、挂物）清理，时刻保持绿化区的美观。

10、空调外机清洗

学校一、二、三部共有空调外机 736台。物业公司每年至少安排一次对所有空调外机进行清洗。

（三）、管理费用

1.由投标公司根据招标文件所提供的资料自行测算，委托管理合同的管理费用以中标单位在标书中所提出的为准。管理经费包括如下项目：

（1）、行政费用（含员工、护工工资、保险等费用）

（2）、公共设施维护费

（3）、建筑物维护费

（4）、清洁卫生费

（5）、管理设备分摊及固定资产折旧费

（6）、秩序维护费

（7）、绿化、管养费

（8）、不可预见费

（9）、法定税费

（10）、招标范围有关项目内容要求所列的各项费用。

2、由中标人（即物业服务管理方）负责的相关费用包括：

（1）投标报价中须包含但不限于员工工资、福利费、社医保、服装费、管理费、工具费、清洁剂、消毒剂、税金、员工保险等一切费用。

（2）招标人新增服务内容的人员工资另行签订补充协议，如有发生可以另行结算。

（3）清洁费用（包括垃圾清理费、保洁工具费用、消杀药品、药剂费用等）；

（4）其他费用：包括员工服装费、物业公司报酬、税费及工程维修工具（电工工具、水工工具、梯子、电锤、电钻、电焊机等）

3、由招标人承担费用项目包括：

维修材料及配件费；学校电梯年检费、维保费、维修材料及配件费；水泵、消防泵、污水泵维修及配件费；设备设施系统维修及配件费用（其中含高低压供配电检测、消防系统检测、避雷系统检测、电气检测等公共配套设施设备）；室内外照明维修材料及配件费；服务接待用品及饮品、茶业及其物品费用；房屋建筑主体、配套、外墙玻璃、地面、楼道、装修部位、屋面、景观、夜景灯管工程、建筑渗漏水维修材料费、外墙玻璃清洗费等维修材料配件费；化粪池清掏费；保洁易耗品（洗手间手纸、卫生纸、洗手液）费、物业办公及服务用水用电费用等。

需由业主承担费用的情况，必须由物业公司向采购人人员提出维修申请并附预算，采购人人员负责核实维修部位和审核维修费用，同意维修后方可实施。

以上需由专项维保单位（如电梯维保、消控设备检测及维保、发电机组维保、高低压供配电检测等）进行维修保养的物业必须负责监督、跟踪、落实。

（四）、其他问题说明

1、提供服务的范围（该项目作为专项事务另行委托，中标人在计算管理费用时应予以扣减该部分费用）：外墙的清洗。

2、中标人根据有关管理法规与学校签订管理委托合同，对校区实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

3、中标公司的投标方案，视为中标人的承诺，将作为服务合同的附件与合同正文享有同等的法律效力。

4、为便于尽快接管,中标公司应派人参加清点工作.前期介入为接到中标通知书后,按业主发出的书面通知所确定的日期,由中标公司开始介入前期管理,参与接收等工作.前期管理费用为实 际投入人员、设备的费用。

5、管理费付款时间与方式：

管理费按月结算，次月 10日前结算上月管理费。每月管理费预留 1万元作为预留金，由学校监督委员会根据投标承诺条款，核对达标后付款(每一学期末返还)。

6、本项目管理由学校委托中标人管理，管理期限一年。

7、为方便投标人了解相关服务情况，提供相关建筑图纸。

8、本项目的移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施。

9、校方负责提供管理用房。

10、在合同执行期间，中标人须接受行业主管部门的监管。

11、本项目应由中标人自行管理，中标人不得以任何形式将项目转包，违者，业主有权终止合同并没收保证金，由此造成的经济损失由中标人承担。

12、校方在适当时候对该服务管理进行考核评比，如达不到要求，限期不做更正的，可酌情扣除管理费用直至终止委托管理合同。

13、如发现管理与招标文件承诺不符合，有一项不符合罚款100元并发整改要求，中标人须无条件配合。考评指标内容包括但不完全为下列指标：

1）制定管理发展规划，有计划、有检查、业主综合满意率。

2）有效投诉率及处理率。

3）房屋及公共配套设施、设备完好率。

4）学生公寓的管理满意率。

5）安防管理通过政府规定，年检完好率。

6）维修工程质量满意率。

7）道路、车场完好率。

8）化粪池、雨水井、污水井完好率。

9）管理人员专业培训合格率。

10）档案资料的完整情况。

11）投标人在投标文件中的承诺情况。

14、中标人应加强与校方沟通与协作，自觉接受校方的监督，广泛听取、接受校方的建议和意见，了解和熟悉校方工作的需求，在不损害校方利益的前提下，利用本服务的一切条件，支持和配合校方的工作。

15、投标人使用的标准必须是国家公认或国家、或地方政府颁布的同等或更高的标准，如投标人使用的标准低于上述标准，评标委员会将有权不予接受，投标人必须列表将明显的差异详细说明。

16、违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何形式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标单位按规定给予处罚,取消本次投标资格,已经中标的终止委托管理合同,一切后果由责任者自负.

17、完成业主交待的其他委托事项.

18、管理中所产生的水费、电费统一由校方支付，但校方有权核定正常使用量，如发现违规使用和浪费现象，校方有权给予相应处罚。

19、招标人有权对上述未尽事宜在签订合同时进行补充。